土地を早く高く売却したいときの効果的な宣伝そして広告の方法とは？

のんきに、土地を空き地のまま放置してはいませんか？
あるいは、すでに売却中の人でも、売れない状態のまま不動産会社へ任せっきりになってはいませんか？

実は、両方とも僕のことでした。

恥をしのんで、僕が初めて売った土地のお話を少ししてみます。

相続した家付きの土地を長々とほったらかしにしてました。
住んでいない家は老朽化しボロボロに。固定資産税の無駄に気づき、ようやく売りに出しましたが、全然売れず。
そうかといって焦りもせず、そのまま不動産会社へ丸投げしていたので、買い手が見つかったのは、なんと最初の売出しから6年後！

土地を売却するには、専門的なノウハウが必要ですよね。

「この土地が欲しい人、手を上げて」
「はい！」、「はい！」、「はい！」と、どんな土地でもすぐに買い手が見つかるわけではありません。

買ってくれる人を見つける前に、不動産会社との契約や土地売却のための書類集めなど、さまざまなめんどくさいことを乗り越えなくちゃいけません。

そのため、借金を返すための現金がすぐにでも必要というような人以外は、めんどくさくてなかなか重い腰が上がりません。

しかし！

空いた土地をそのまま誰にも貸さない。
あるいは、駐車場やアパート経営のような収益化の目的もないまま持ち続けていると……

固定資産税を損します。
防犯にお金と手間がかかります。
掃除やメンテナンスも必要になります。

このようなデメリットを負うことに。
役に立たない空き地は持っていてもしょうがない、早く処分したほうがいいのです。

そこで今回は、土地を早く売るのに役立つ以下の3つの知識をお伝えします。

• なぜ空き地のままにしておくことが危ないのか？
• 土地を早く売るための宣伝方法とは？
• 宣伝が上手な不動産会社の選び方とは？

実は、僕も昨年、土地を売りました。
現住所から遠く離れた田舎の土地で、どうせ売れないと思っていた土地でしたが、最終的には2300万円の現金に変わりました。

土地は持ち続けるほど損をします。
こんなことならもっと早く売却活動を始めておけばよかったと若干の後悔をしています。

持ち続けているうちに売れ時を逃し、一生持ち続けることにもなりかねません。
後の世代に負の遺産を残さないためにも売れるときに売っておきましょう。

空き地を長く持ち続けるデメリット

僕の場合は、相続で取得した土地でした。

自ら買った土地でもなく、また、借金で首がまわらないという状況でもなかったので、「売却したいけど、売り方がわからない。不動産売却の方法ってなにかと難しそうだから放置しておこう」という考えでいました。

これは実は最も危険な考えです。
なぜなら、土地を長く持ち続けるほど以下のようなデメリットやリスクが発生するからです。

土地は持ってるだけでお金がかかる金食い虫

固定資産税のことですね。

建物や土地などの不動産を所有し続ける限り、固定資産税の支払い義務が課せられます。

僕の場合は、先祖が勝手に残していった土地。
なんで税金を払わなくちゃいけないんだ、なんて考えが頭にありましたが、払わないわけにはいきません。
なぜなら、延滞金の罰則があるからです。

何らかの理由で固定資産税の支払うことができずに滞納した場合、その滞納した期間に応じた延滞金が発生します。
固定資産税の支払いを無視したまま20日もすれば、役所から督促状が送られてくるでしょう。
督促状を発した日から10日を経過した時点で、役所には差し押さえの権利が発生ます。
払うのが嫌だと無視し続けることで、財産などが差し押さえされる可能性があるのですね。

空き地は荒らされるリスクがある

土地を放置しておくことには、防犯面のリスクもあります。

僕の相続した土地は、遠く離れた田舎の土地。
不法投棄や若者たちがたむろう場所として使われる可能性があります。
放火なんてされたら最悪で、自分だけでなくご近所様にも大きな迷惑をかけてしまいます。

また、僕の土地は、売ったときは更地にしていましたが、もともとは家が立っていました。
玄関の鍵が壊され家財の一部が盗まれたこともあります。
家付きの土地ならなおさら泥棒、空き巣、そして、上でも触れた放火のリスクが高まるわけです。

固定資産税と防犯上のリスク。
これらを考えると、やっぱり売るしか収益化できない土地はさっさと売却してしまうのが一番。

そのために重要なのが、売りたい土地を宣伝する方法ですよね。
土地が売れる早さと値段を決めるのが、不動産会社による宣伝広告。
効果的な宣伝でないと、土地はいつまでも売れ残ってしまいます。

土地を売るときの宣伝方法の選び方

現在主流となっている宣伝方法は以下の2つ。

• チラシ
• インターネット

以前は、新聞の折込チラシや手作りのチラシのポスティングによる宣伝方法が一般的でした。

ここ数年間では、ポータルサイトと呼ばれる不動産情報を集約しているサイトへ、売り物件として情報を掲載する方法のほうが増えてきてますね。

スマホも普及し、ネットの活用が超一般化したのが原因といえるでしょう。
手元でも不動産情報の検索ができる時代になり、不動産情報に興味があるたくさんの人の目に触れやすいインターネットによる宣伝活動のほうが効果的になってきたのです。

ただ、確かにインターネット広告のほうが主流になりつつありますが、宣伝の方法によってターゲットが異なるので、土地の場所や広さなど条件しだいではチラシの方が向いているということもありえます。

重要なのは、売りたい土地とターゲットにマッチする宣伝方法を選びましょう、ということです。

適切な宣伝方法を選ぶために、チラシとインターネットでの宣伝の違いを理解しておきましょう。

まず、インターネット広告の方から。

インターネットでの宣伝は、「能動的」な性質を持っていると言えます。

インターネットの場合、場所を問わず手広くあちこちに情報を届けることが可能です。
しかし、届けられる範囲の前提に「ユーザー自身が検索する」というアクションが必要になることを忘れちゃいけません。

いくらアクセス数の多い大規模なポータルサイトに物件情報を掲載したとしても、そもそも興味のない人には届けられないわけです。

土地のような高額な商品を、衝動買いする人は少ないので、興味を持たない人に広告宣伝を見てもらう意味はないように思えますよね。
しかし、なんとなく目に入った広告をきっかけに土地やマンションの購入を決める人は、確かに存在します。

チラシの場合は、ポストへの投函で行われることが一般的です。
チラシが見れれるきっかけは、偶然的なもので、たまたまチラシを見た人が「お、こんなところに余った土地があるのか」と興味を持ち、住み替え用の家を立てる土地として、あるいは、収益目的の土地として購入を考えます。
能動的なインターネット広告に対して、ちらしは受動的な性質を持っているといえるでしょう。

こうしてインターネットとチラシの広告効果を比較してみると、だいたい以下のような土地がそれぞれの広告に向いているといえるでしょう。

インターネット広告が向いている土地の種類

都心部や、地方であっても栄えているエリアに所在する土地は、家を立てて住むことを目的にした一般家庭からだけでなく、アパートや駐車場経営など収益化させることの目的地としても幅広いニーズが期待できます。

そういった土地は買い手となるターゲット層も県内に限られないですよね。
より多くの人の目に行き届くインターネット広告へ掲載することで、たくさんの買い手が現れ、結果、高く買ってくれる買い手を見つけられます。

チラシ広告が向いている土地の種類

一般的に、田舎・地方に所在する土地は使用用途が限られてきます。

交通が不便であまり人が行き交う場所でなければ、駐車場やマンション経営のような収益目的の土地活用は厳しくなります。
近隣からの住替えを目的に土地を探している住民をターゲットにしたほうがいいでしょう。

インターネットで不特定多数に向けて情報を発信するよりかは、近隣住民の目につきやすいチラシに注力して宣伝を展開するわけですね。

土地の宣伝広告費は誰が負担するの？

土地を売るには宣伝が欠かせません。
でも、チラシなら印刷料や配るときの人件費。
インターネットで宣伝するならポータルサイトへの掲載料。

こうした広告費がかかります。

宣伝広告費は、原則として「不動産会社」が負担してくれます。

土地を売却するために不動産会社に協力してもらうことを仲介契約といいます。
仲介契約で土地が売れると、土地売却の成功報酬として仲介手数料を不動産会社へ支払います。

仲介手数料の内訳には、広告費も入っているので、不動産会社が仲介手数料とは別に宣伝費用を請求してくることは「基本的には」ありません。

例外的なケースとしては、通常はチラシやインターネットの媒体で宣伝活動が行われますが、テレビコマーシャルのような多額の宣伝広告費を要する場合は「特別な依頼に関わる費用」として別途で請求されます。
普通に土地を売る場合とまったく違う規模での広告活動になるので、この記事を読んでいる人とは関係性は薄いでしょう。
ただ、いちおうは宣伝広告用のお金を請求されることもあると覚えておくといいですね。

宣伝方法より重要なのは不動産会社の選び方

土地が売れるかどうかは、いかにうまく宣伝広告を展開できるかにかかっています。

宣伝広告を展開するのは、不動産会社です。
ちらしで近隣を攻めるのか、インターネットで全国をターゲットにするのか、その判断も不動産会社が行います。

実績の薄い不動産会社なら誤った宣伝広告を選ぶ可能性があります。

チラシやネットでのアピールの方法も不動産会社のセンスと経験によります。
チラシのデザインやキャッチコピーが少し違うだけで、反応は全然変わってきますし。

インターネットのポータルサイトも、実際に見てもらえうとわかるのですが、登録している不動産会社によって写真の見せ方や説明文の書き方が違います。
力を入れてアピールしようとしている不動産会社の物件ページは、やっぱりよくできているんですよね。

だから、効果的な宣伝方法で土地を早く高く売りたいなら、正しい宣伝広告の方法を熟知している不動産会社を選ばなければいけません。

例えば、企業を主な顧客としている会社は事業用不動産を多く取り扱っているため、一般の人が欲しがる土地の売買は不得意です。
売却したい不動産の類型が戸建て住宅用などの土地であれば、顧客として一般の人を多く抱えている不動産会社を選んだほうがいいでしょう。

土地でもマンションでも、不動産を初めて売る人が失敗する一番の原因は、不動産会社の選び方です。

あなたが売りたい土地とよく似た販売実績を持たない不動産会社。
あなたが売りたい土地に対して効果的な宣伝方法を考えられない不動産会社。

普通なら、こんな不動産会社へ任せるのは不安です。
絶対に避けたいですよね。
でも、知らずのうちにこういう不動産会社を選んでいることがあるのです。

なぜなら、不動産会社の比較をしないまま1社に決めてしまうからです。

不動産売却の初心者は、知り合いづてで出会った不動産会社や、たまたま近所にある不動産業者に売却を任せてしまうので、知らないうちに上に挙げたような不動産会社を選んでしまっていることが多いのですね。

不動産売却に慣れた人は、必ず複数の不動産会社を比較して1社を選んでいます。
複数社を比較することで、自分が売りたい土地を最も高く早く売れる不動産会社を見極めることができるからです。

複数の不動産会社から1社を選ぼう

早く高く不動産を売りたいなら、複数社を比べてベストな不動産会社へ託しましょう。
当然ですよね。
なぜなら、結局のところ、不動産が売れるかどうかは、不動産会社の手腕によるからです。

不動産会社によって以下が違うのはご存知でしょうか？

• 査定額
• 査定額の根拠
• 実績
• 宣伝方法

査定額

査定額は、最初に不動産会社が見積もる「その土地が売れそうな値段」のことです。

土地の売却はまず、不動産会社に査定を依頼するところから始まります。

査定の方法には2種類あります。

• 机上査定
• 訪問査定

机上査定は、不動産の情報をもとに「過去の取引事例」や「市場の動向」など独自のデータから売れそうな値段を査定する方法です。

訪問査定は実際に土地のある現地を調査し売れそうな値段を査定する方法です。

机上査定よりも訪問査定の方が実際に現場を見ているので、売れる値段に近いのですが、今回、取り上げるポイントはそこではありません。

重要なのは、この査定額が不動産会社によって違うということです。
当然、安く査定した不動産会社よりも、高く査定した不動産会社に売ってもらったほうが、高い値段で売れる可能性があります。

ただ、安易に高い査定額を提示してくれた不動産会社を選ぶのも危険です。
その理由は以下を読むと理解できますよ。

査定額の根拠

わざと高すぎる査定額を提示してくる悪質な不動産会社がいるので、気をつけましょう。
あなたからの契約を取りたいために、市場価値よりも高い査定額で釣ろうとしてくるわけです。

そんな悪徳不動産業者にだまされないためには、査定額と一緒に必ず「なぜ、その価格査定になったのか」という根拠を確かめましょう。

査定を依頼した不動産会社に査定額の根拠を質問し、返ってきた答えを不動産会社ごとに比較するわけです。
中には浅はかな理由で査定をしている不動産会社もいます。
そうした不動産会社は選択肢から省き、信頼できる査定額の裏付けを丁寧に説明してくれる不動産会社を選びましょう。

実績

不動産会社によって、過去の実績の種類も違います。

土地の売却実績が豊富。
マンションの賃貸契約ばかりを手がけている。

このように、査定を依頼した不動産会社に聞けば、これまでの売却実績の中身を教えてくれるはずです。
自分が売却したい土地の条件に似た実績をたくさん持つ不動産会社を選ぶわけですね。

宣伝方法の内容

今回の記事で説明してきたとおり、不動産会社によって、売り出すときの宣伝方法が違います。

どんな宣伝の仕方で買い手を見つけてくるのか、具体的な構想が練られていない不動産会社を選ぶと悲惨です。
行き当たりばったりの広告展開で、売れるまでに時間がかかるばかりか、期待していたよりも安く売る失敗を招くこともあります。

査定後に不動産会社を選ぶときは、必ず、売却を成功させるまでのストーリーを具体的に説明してくれる不動産会社を選びましょう。

チラシを中心に宣伝していく場合は、過去に作ったチラシを見せてもらいましょう。
現物として配布されたチラシを見れば、その不動産会社の力量がわかります。

インターネットに力を入れている不動産会社についても、どんなポータルサイトを利用し、どういう情報の露出の仕方をしていくのか、目で見える形で説明してもらうのです。

ポータルサイトだけでなく自社でもホームページやブログを運営し、独自の販売網を抱える不動産会社もいます。
最近は特にネットを使いこなし、インターネット上のマーケティングが得意な不動産会社が増えています。
売れにくそうな物件でも、こういうITに強い不動産会社なら頼りがいがありそうですよね。

正しく不動産会社を選べば、効果的な宣伝で土地を早く高く売れる！

土地を早く高く売却するためには、「宣伝方法」が重要です。
といっても、宣伝主となって広告を展開するのは不動産会社の手腕。
あなたにできることは、正しく不動産会社を選ぶことです。

例えば、以下のイエイというサイトでは、最大6社のなかから1つ気に入った不動産会社を選べます。

イエイ不動産売却査定

イエイ不動産売却査定は、日本で最大級の不動産一括査定サービスだ。

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査定のための入力はたったの60秒で終わる。あとは待っておくだけ。最大で6社まで査定額を提案してくれる。

査定も含め業者の対応が早いと評判。不動産は持ち続けている間コストが発生するから素早く売りたい人はまずイエイを試してほしい。

イエイの使い方

査定は簡単に終わる。画面の指示に従って入力していけばいいだけだ。

まずは物件のタイプと場所を入力する。

次に、間取りと広さなど物件の情報を入力していく。

正確な築年数や広さを知らない場合は、「覚えていない」を選択できるからいい。

そして、アンケートに答えていく。不動産会社への希望も伝えられる。

賃貸に住んでいる場合、また、査定の理由が離婚の場合など、住人に査定のことを秘密にしたいケースがあるよね。そういう希望も伝えられるから安心だ。

現地に来てもらって正確に査定してほしければ訪問査定を。
とにかく手早くざっくりと査定してほしい場合は机上査定を選ぶ。

電話は嫌、メールだけの連絡にしてほしいなど、特別な要望があれば、最後のメッセージ欄へ書いておこう。

最後に査定結果を受け取るための情報を入力する。

これだけで完了。僕の場合で6つの不動産会社へ査定を依頼できた。

それぞれの不動産会社でまったく特色が違うのがわかる。これだけ違いのある不動産会社へ一括で査定できるのは本当に便利。

どうだろう？ めちゃくちゃ簡単に複数社で査定できることがわかってもらえたと思う。

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1200社以上の不動産業者から、最大で6社から査定を取り寄せられる。

大手だけでなく、田舎の地域密着型の不動産屋も登録している。

個人情報をしっかり保護している企業に与えられるプライバシーマークも取得済み。信用性はバッチリ。

売れないといわれた不動産でも1〜3週間以内に買い手が見つかったという口コミも多く見つかった。

以下はスマイスターの評判だ。

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売れそうになかった田舎の土地が売れた。
1ヶ月や半年以内で売れた。

こうした売れた口コミだけでなく、単に査定をしてみていくらくらいで売れるのか知りたかったという人の感想も見られる。

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土地をできるだけ高く早く売るには、結局のところ、不動産会社選びが最も重要。
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