一昨年、「ド」が付く田舎の土地を売りました。
土地も家も、そしてマンションも不動産の値段は時価ですよね。
売る時期、買う時期によって値段が変わります。
といっても、僕の売った土地は田舎にありました。
買い手からの需要がほとんど期待できなかった土地です。
ずっと持っていても、値段が上がる見込みはなかったので、「売り時はいつ？」なんて考えず、とにかく早期売却を目標にしました。
一方で、需要が多いエリアの土地なら、売るタイミングで大きく得したり損したりします。
ハーリー誰だって土地を売ったあと手元に残るお金は少しでも多いほうがいいよね。
当然、土地を売ったあとの利益はできるだけ大きい方がいいですよね。
損したくはありません。
だからこんな疑問が頭に浮かぶはずです。
土地の売り時っていつ？
今年のうちに売ったほうがいいの？
そこでこの記事では以下の3つについて、じっくり解説していきたいと思います。
- 2019年は土地の売り時なのか
- 土地の値段の決まり方
- 土地を売るベストなタイミング
僕のように早く土地を売ってしまいたいと焦る人に、もっとも得する不動産の売り方についてもお伝えします。
少しでも土地の売り時を判断するためのヒントになれば幸いです。
2019年は土地の売り時なのか？
結論からいうと、2019年こそ土地の売り時です。
その理由はやっぱり、2020年に控える東京オリンピック。
2013年に東京オリンピックが決まってから、都心部を中心に土地価格は上昇傾向にあります。
それが2020年の東京オリンピックを前にピークに差し掛かると思われます。
２０２０年の東京オリンピックが開催される前には、不動産を売却する人が一気に増え始め、価格が下落していくというわけです。
その前に売ってしまおうという作戦です。
また、節税目的で土地を手放す中国人投資家たちの存在も気になります。
2013年頃に都心部の不動産を買い漁った中国人投資家たちがいます。
去年の2018年と今年の2019年は、彼らにとって、土地を売ったときに発生する譲渡所得税を節税できる最後の時期です。
ハーリー不動産を売却し利益が発生すると、譲渡所得税という名目で税金を納めなければいけないんだ。
下の表を見てください。
不動産を所有してから５年を超えるかどうかで、売却後に納める税金が倍近く変わってくることがわかります。
| 区分 | 所得税 | 住民税 | 所有期間 |
|---|---|---|---|
| 長期譲渡所得 | 15% | 5% | ５年超 |
| 短期譲渡所得 | 30% | 9% | ５年以下 |
※平成２５年～平成４９年までは、上記以外に復興特別所得税（基準所得税額×２．１％）が課せられる。
２０１３年、2014年頃に不動産を取得した投資家達にとって、所有期間が５年を超える時期が2018、2019年。
この時期を逃したくない中国人投資家の多くが不動産を売却するのではないかと思われています。
たくさんの投資家達が一気に土地を手放せば、土地価格の下落を招きます。
その前に土地を売った方が良いという見方で、2019年が終わるまでが売り時だと予想できるわけです。
そして、人口減も土地の売り時を考えるときに忘れてはいけません。
ニュースやテレビ番組でも取り上げられていますよね。
２０２５年をピークに人口が減少していきます。
人口が少なくなるということは、土地を購入して家を建てる人も減ります。
買い手が付かない売地で溢れかえれば、土地の価格は下がってしまいます。
ハーリーこれまで独りよがりに2019年こそ売り時だといってきたけど、すべて僕の見方によるもの。土地の価格が下落することなく現在の水準を維持していく可能性ももちろんゼロではないよ。
- 東京オリンピック
- 投資家たちの節税対策
- 人口減
この3つの点で2019年こそ、土地の売り時だといえるのです。
2019年は売り時。でも焦っちゃだめ
ただし、焦っちゃだめです。
いくら2019年が土地を売るベストなタイミングだとしても、こんな人は絶対に土地をまだ売っちゃだめです。
- 自分の土地が売れる値段を調べてない人
- 複数の不動産会社を比較してない人
あなたは、自分の土地が今いくらで売れるか知ってますか？
なんとなくではなく、ちゃんと不動産会社に査定してもらって売れる金額を把握しておかなければいけません。
そして、必ず複数の不動産会社で査定してもらって、売れそうな値段を比較することも大切。
というのも、不動産会社によって、土地が売れる値段が変わるからです。
土地を高く売るには、売り時ももちろん重要。
でも、さらに重要なのが「信頼できる不動産会社」を選ぶことです。
不動産会社1社による査定だけだと、その査定額が適切なのか判断ができません。
少なくとも3社くらいで査定を取り、査定額と実績を比較してもっとも信頼できそうな不動産会社を選ぶわけです。
以下では、その方法を詳しく説明しています。
土地の売り時を逃さず、一番高い値段で売りたい人は必ず読んでおいてください。
土地の値段の決まり方
ここからは土地の値段がどのように決まるのかをお伝えしていきます。
土地の売り時を考えるときに、大切な知識なのでしっかりと身につけておきましょう。
土地の値段の決まり方を知っておくと、土地が売れたあと最後に手元に残るお金を正確に計算できます。
実は土地の値段はひとつだけではありません。
売却を始めてから決着が付くまでの間、段階によって以下の3つに分かれます。
- 査定価格
- 売り出し価格
- 成約価格
査定価格とは
査定価格は、不動産会社が「この土地はこれくらいで売れるだろう」と予想した価格のことです。
本当は、土地をいくらで売るかなんて、売り主が自由に決められます。
しかし、売主は不動産取引の素人。
土地の相場を知りません。買い手と交渉した経験もありません。
素人判断で勝手に値段を決めると、相場よりも高すぎる、あるいは低すぎる金額で売りに出してしまう失敗を招いてしまいます。
ハーリー相場より高すぎる値段で売り出せば、当然だけど買い手が付かない。
反対に、相場より安すぎる値段で売り出せば、もちろん売れるだろうけど、安売りの結果、本来手に入ったはずのお金を損してしまうよね。
つまり、素人が勝手に土地の値段を決めるべきではないということなんです。
専門家である不動産屋を頼ったほうが、土地の価値に見合った値段で売り出せます。
この不動産屋に見積もってもらった土地の値段が「査定価格」。
不動産屋は、以下のような条件を考慮して査定価格を算出します。
- 土地周辺の相場
- 路線価
- 過去の取引実績
土地周辺の相場は、不動産屋なら当然持っている情報です。
路線価は、市街地の道路に沿った宅地の１平米あたりの評価額のこと。
毎年７月頃に国税庁が発表している。ホームページからも閲覧できるので、気になる人は調べてみるといいですよ。
路線価は、相続税や固定資産税を算出するために使われることも多く、不動産の査定でも、土地の基準価格を決めるベースとして利用されます。
土地の基準価格を出すための計算式があります。
ハーリーこの計算式は、売主が自ら知っておく必要はないけど、査定価格を予想するのに役立つので一応説明しておく。
難しいと感じた人は読み飛ばしてしまってもいいよ。
隣接している道路に付けられている路線価に、土地の平米数を乗じて、更に1.2倍を掛けます。
この金額が基準価格です。
基準価格に、不動産会社が持つ過去の実績も踏まえて最終的に「これくらいで売れるだろう」と決めた価格が「査定価格」です。
ハーリー仮に路線価が低くても、過去に似たような取引実績を多くか抱えている不動産会社なら売ることに自信を持っているから、強気の査定価格を付けるかもね。
売り出し価格
売り出し価格は、文字通り、売却を始めるときの土地の価格のことです。
査定額は、あくまでこれくらいで売れるだろうという不動産会社の見立て。
査定額に売主が納得すれば、以下のような条件を考慮して、実際に売り出すための値段を決めます。
- 周辺の交通の利便性
- スーパーやコンビニなどの商業施設の有無
- 土地の形状や広さ
交通の利便性や、商業施設の有無が土地の値段に影響するのは、一般の人にも理解できると思います。
便利な土地ほど、たくさんの人が欲しがるから値段が高くなります。
土地の形状や広さが、どう値段に影響するかは、例えば、広すぎる土地を考えると腑に落ちますよ。
ハーリーまさに僕が売った土地のことを話そう。
330坪と広かった土地。広ければそれだけまとまったお金に変わるので、うらやましがる人も多い。
ところがどっこい。以下を読むと実情が分かるよ。
330坪と広すぎる土地は一般の家庭が住居を建てるのには向かないため、買い手を見つけるのが難しくなってしまいます。
こうした、その土地が独自に抱える事情が見えてくると、査定価格のまま売り出すことはできません。
より市場の需要にすり合わせ、売れる可能性が高い価格で売り出す必要が出てきます。
これが売り出し価格なんですね。
不動産会社は査定額をベースに、その土地独自の条件から、売却を成功させられるリアリティのある値段を付けます。
そして売り出すというわけです。
成約価格
成約価格は、最終的に土地が売れた金額を指します。
いくら実績の豊富な不動産屋でも、常に売り出し価格のまま売却を決着させられるとは限りません。
たいていは買主から値下げの交渉をされるだろうと思います。
それを頑固に断り続ければ、売れるタイミングを失うリスクがあります。
そうかといって、足元を見られたような値下げの強要に応じることはありません。
不動産会社の意見も参考にしながら、交渉のベストな落とし所を探すことが重要です。
「査定金額 ＞ 売り出し金額 ＞ 成約価格」の順で安くなることを覚えておこう
土地の値段が売却開始後、時間経過と共に安くなっていくことがわかってもらえたはずです。
最初の査定価格が期待以上に高かったからといって、信じ込むのは、ぬか喜びになる危険があります。
査定額はあくまで前向きな予想価格。そのままの金額で売れることはほぼありません。
不動産会社経由で土地を売ると仲介手数料がかかります。
売却できたことにホッとしたのもつかの間。
土地を売ってできた利益に対して、すぐに税金がやってきます。
成約価格でさえも、手元に残るお金と一致しないわけです。
ハーリー売却を開始するときは必ず、こうした価格の変化を知った上で、最終的にいくら手元に残したいのかを具体的に考えなくちゃいけないね。
そして、売り出す値段と売り出す時期を決めるんだ。
土地を早めに売ることのメリットとは？
土地を売る一番のメリットは、資産の現金化。
現金はどんな資産より流用しやすいからです。
一刻も早く売って現金に変えなければいけない事情がある人もいるはずです。
例えば、ケガや病気が原因で今後の生活費を稼ぐことが難しくなるようなこともあります。
早めに土地を現金に変えておけば、経済面で不安を感じることは少なくなります。
ハーリー固定資産税や維持の手間の面でも早く売ったほうが得だよね。
土地を手放せば、固定資産税や都市計画税の支払いが不要になります。
毎年の税負担を考えると早期に売却できたほうが得ですよね。
土地の所有者である以上、近所の人に迷惑をかけない配慮も必要です。
定期的な除草作業や、不法投棄や違法駐車の対象になっていないかの点検。売却してしまえば、こういう管理の面倒さもなくなります。
土地を早く売ってしまうことでリスクはあるのか？
売却した後に土地の価格が高騰するようなことがあれば、焦らずにもう少し待ってから売れば良かったと後悔します。
けれど、逆に土地の価格が下がり続ける可能性もあるわけです。
所有し続けることが常に正しい判断であるとは限りません。
ハーリー現金化を急いでいるというわけではないなら、今後の土地価格の動向に意識を張って売却の時期を慎重に検討しよう。その上で2018年が土地を売るのにベストな時期なのかを考えてみるね。
田舎の土地の売り時は？ 早めに売ったほうがいい
田舎の土地の場合、有効活用する方法がなく売却するしかないと思っている人も多いです。
ハーリー僕もそうだったからよくわかる。
相続した土地。どう考えても売る以外に現金に変えられる方法はなかったんだ。
都心部に比べて田舎の土地価格は横ばい。
もしくはやや下落気味のことが多いです。
アパートや駐車場経営をしても需要が見込めそうにない土地は、早めに売ってしまったほうがいいでしょう。
今後は人口が減少していく一方ですし、若者の田舎離れという言葉で騒がれているくらいですから、地方の人口は減る一方に違いありません。
人口減のエリアで買い手を見つけるのは困難です。
買い手の候補が少なくなりすぎる前に、売却の準備に取りかかったほうがいいでしょう。
まとめ 土地の売り時を見逃さないために
土地をいつ売るべきか悩んでいるのであれば、2019年中を目途に売却の方向で考えることをおすすめします。
土地価格が下落する前に売却できれば、手元に残せるお金も多くなるので、その分将来のために貯蓄や投資に回すことができます。
2019年以降には消費税の増税が予定されていることも気になります。
増税前の駆け込みで買い手が増える時期に差し掛かっているとも言えますよね。
ハーリーただ、将来的に何らかの方法でその土地を活用できる可能性があれば、焦って、無理に売却をする必要は無いということも付け加えておくね。
まずは、何より、いまアナタの土地がいくらで売れそうなのかを知っておくべきです。
いくらで売れるのかを知らずに、いつが売り時かなんて見極めることはできません。
先に説明したとおり、土地の売れそうな値段を査定価格といいます。
ネットで簡単に査定価格を知れるサービスがある。
査定価格は不動産会社によって違うことは知ってますか？。
ハーリー僕の売った土地もそうだった。
最初の不動産会社は実際に売れた金額よりも230万円以上も安く見積もりしたんだよ。
売って損をしないために必ず複数社で査定をしておくことが重要。
以下で実績が豊富で信頼できる査定サービスを紹介しておきます。
ぜひあなたの土地がいくらで売れるのかを査定してみましょう。
イエイ不動産売却査定
イエイ不動産売却査定は、日本で最大級の不動産一括査定サービスだ。
10年で400万人以上が利用しているというのだから、実績はすごい。
1,000社以上の不動産業者が参加。大手はもちろん、中小の不動産業者も査定に多数参加している。
査定のための入力はたったの60秒で終わる。あとは待っておくだけ。最大で6社まで査定額を提案してくれる。
査定も含め業者の対応が早いと評判。不動産は持ち続けている間コストが発生するから素早く売りたい人はまずイエイを試してほしい。
イエイの使い方
査定は簡単に終わる。画面の指示に従って入力していけばいいだけだ。
まずは物件のタイプと場所を入力する。
次に、間取りと広さなど物件の情報を入力していく。
正確な築年数や広さを知らない場合は、「覚えていない」を選択できるからいい。
そして、アンケートに答えていく。不動産会社への希望も伝えられる。
賃貸に住んでいる場合、また、査定の理由が離婚の場合など、住人に査定のことを秘密にしたいケースがあるよね。そういう希望も伝えられるから安心だ。
現地に来てもらって正確に査定してほしければ訪問査定を。
とにかく手早くざっくりと査定してほしい場合は机上査定を選ぶ。
電話は嫌、メールだけの連絡にしてほしいなど、特別な要望があれば、最後のメッセージ欄へ書いておこう。
最後に査定結果を受け取るための情報を入力する。
これだけで完了。僕の場合で6つの不動産会社へ査定を依頼できた。
それぞれの不動産会社でまったく特色が違うのがわかる。これだけ違いのある不動産会社へ一括で査定できるのは本当に便利。
どうだろう？ めちゃくちゃ簡単に複数社で査定できることがわかってもらえたと思う。
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スマイスター不動産売却
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以下はスマイスターの評判だ。
売れそうになかった田舎の土地が売れた。
1ヶ月や半年以内で売れた。
こうした売れた口コミだけでなく、単に査定をしてみていくらくらいで売れるのか知りたかったという人の感想も見られる。
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