土地の売却を依頼する不動産会社選びに悩むあなた。
不動産会社を探している真っ最中の今だからこそ、知っておくべきことがひとつある。
不動産会社を決めるときは、必ずその不動産会社のタイプを見極めてからにしよう。
なぜなら不動産会社によって、得意な業務に違いがあるからだ。
売却が目的なのに、土地を貸すことが得意な不動産会社へ依頼すると、結果は明白。希望の値段で売れないか、いつまで経っても売れないか、どっちかで終わる。
そんな失敗を避けるために、ぜひこの記事を最後まで読んでほしい。
読み終えた頃は、以下の2つを理解し、土地売却の成功へ大きな1歩を近づけているはずだ。
- あなたの土地を任せるのは？ 得意な業務別、不動産会社のタイプ
- 土地ば売れるかは業者しだい！ 適切な不動産会社の選び方
土地の売却は不動産会社選びにかかっている
土地を売却する方法は、大きく分けて以下の2種類の方法がある。
- 個人売買
- 不動産会社へ依頼
個人売買は、土地を購入してくれる人を自分で探す方法だ。
不動産の売買は専門的な契約や手続きが必要。だから、不動産業界の経験がない人にとって、自分で売買を取り仕切るのは、かなり難易度が高い。
普通は、不動産会社へ土地を買ってくれる人を探してもらう。あなたもきっとそのはずだろう。
大切なのは、どの不動産会社を選ぶかだ。
不動産会社は、土地の売却を決着させるまでの様々な業務を、専門知識のないアナタのかわりに行ってくれる。
- 土地を売る値段の見積もり
- 買主を探すための宣伝広告
- 買主との交渉
- 売買契約書の作成
- 土地の売却代金の決済
こうした業務を専門知識を持つ不動産会社が行ってくれるおかげで、あなたは売却活動の行方を安心して見守っていられる。
ただ、信頼して売却を任せるには、必ず依頼の前に確かめておくべきことがある。
それが「不動産会社のタイプ」だ。
同じ不動産会社の看板を掲げていても、実はそれぞれ得意な業務が違う。間違って、苦手な業務を依頼してしまわないよう気をつけよう。
得意な業務が違う。不動産会社4タイプ
最初にも例を挙げたが、土地の売却が目的なのに賃貸業専門の不動産会社へ依頼すると失敗は確実。
以下に不動産会社のタイプを挙げる。得意な業務によって4つに分類できる。
| タイプ | 業務 |
|---|---|
| 仲介業者 | 居住用・投資用・事業用の不動産を売買するときの仲介 |
| 買取・再販業者 | 中古物件や土地の買取・再販。競売物件の買取・再販 |
| 分譲販売業者 | 土地の開発業者。建売業者 |
| 専門系 | 不動産投資ファンドの運営。テナントビルや商業施設の運営 |
こうして不動産会社の分類方法を知っておけば、たくさん存在する不動産会社の中から自分の土地にマッチする業者を選びやすくなるはずだ。
売却する土地の特徴、売却の目的に最適な不動産会社を正しく選択するために、さらに詳しく4つのタイプの違いを理解しておこう。
不動産の仲介業者とは？
ハーリー仲介業者の主な業務内容は、名前の通り「仲介役」だよ。
土地を売買するとき、買主と売主の間に立ち、売買契約を成立させる役割を持つんだ。
土地を売買するときの仲介業者の主な業務
- 土地を査定し、売買価格を設定する
- 土地を売るための宣伝広告活動
- 購入希望者との交渉
- 売買契約書の作成
- 決済業務
仲介業者を利用したときのメリットとデメリット
| メリット | デメリット |
|---|---|
| 売り出す価格を決められる 高く売れる可能性がある |
仲介手数料が発生する 長期間経過しても売却できない可能性がある |
デメリットにある、仲介業者の手数料については以下で詳しく説明しているよ。
土地を売るのにかかる費用。仲介手数料はいくら、いつ払う？値引きはできるの？
不動産の買取・再販業者とは
ハーリー買取・再販業者は、不動産を自ら買い取ったあと転売で利益を上げている不動産会社のことだよ。
買取・再販業者の業務例
- 中古物件を買い取ったあとリフォームしてから再販する
- 売れ残った新築物件を買い取り、利益が出るように上乗せして転売する
- 土地を買取り、アパートを建てて賃貸に出す
買取業者を利用するときのメリットとデメリット
| メリット | デメリット |
|---|---|
| 売却が短期間で可能 仲介手数料が不要 |
売却価格が相場より安くなる |
分譲販売業者とは
ハーリー分譲販売業者は、マンション建設の第一歩を担当する。
具体的な業務内容は、買い取った土地に戸建てやマンションを建て、それを貸すか売りに出すことだ。
「デベロッパー」とも世間では呼ばれるよ。
分譲販売業者を利用するときのメリットとデメリット
| メリット | デメリット |
|---|---|
| 大手が多く実績・安心感がある 面積が広い土地でも買取してくれる可能性がある |
地方などの開発が見込めない土地は買取してくれない |
専門系の不動産会社とは
ハーリー不動産投資ファンドやテナントビルの運営が主な業務内容になっている不動産会社のこと。
投資家から調達した資金で不動産の運用を行い、その利益を再び投資家へ配分する。
専門系不動産会社を利用するときのメリット・デメリット
| メリット | デメリット |
|---|---|
| 高値で売れる | 買い取ってくれる土地の条件が限定的 |
どのタイプの不動産会社へ依頼するべきか？
お伝えしてきたように不動産会社のタイプは4種類に分類できる。
土地を売却する目的と条件を明確にすれば、どのタイプの不動産会社を選ぶべきなのかがわかる。
簡単な例で、依頼先の選択方法を考えてみよう。
例えば、親から土地を相続したが、売る以外に有効価値がないケース。
まさに僕が土地を売ったのと同じ例だ。
時間がかかってもできるだけ高く売りたい。
早く売れるなら値段が安くなっても仕方がない。
土地の面積が広すぎて買い手が見つかりそうにない。
時間がかかってもできるだけ高く売りたい
代々相続してきた土地で自分も昔に住んでいた。愛着も沸いているので安売りはしたくない。時間がかかってもいいから、できるだけ高い値段で売りたい。
こうした場合は「仲介業者」がオススメだ。
仲介業者は、不動産市場に詳しく、市場に適した値段で一般の購入希望者へ売却ができるからだ。
買い手との交渉もしてくれる。時間がかかってもいいなら、希望に近い値段で買ってくれる人を見つけてくれるだろう。
早く売れるなら値段が安くなっても仕方がない
同じく、親から相続した土地だ。こちらの場合は、毎年かかる固定資産税に嫌気が差し、できるだけスピーディーな売却を希望している。
とにかく早期で売却を決着させたいなら、「買取・再販業者」がオススメだ。
買い手を探す仲介業者と違って、不動産業者が直接買い取ってくれるので、すぐに現金化できる。しかし、買取価格は相場よりも安くなることが多い。
「高く」よりも「早く」を優先した売り方だ。
土地の面積が広すぎて買い手が見つかりそうにない
今度は、土地の面積が広く、仲介業者に依頼しても買い手が見つからなかった場合を考えてみる。
面積の広すぎる土地は住宅用には向かないため、一般の買い手がつきにくい。
一般で買い手が見つかりにくい土地は、「分譲販売業者」へ相談してみよう。
再販用の物件を建てるため開発用の土地を探すデベロッパーなら買い取ってくれるかもしれない。
広すぎる土地は、分割して売ることもできる。
分割売却のメリット・デメリットを一括売却と比較した記事を以前書いた。こちらも参考にしてほしい。
広い土地を分割して売るには？分筆が必要です。一括売却と比べてみよう
大手か町の小さな不動産会社、どっちへ依頼するべきか？
不動産会社にも大小と規模がある。
タイプと同じように、規模も依頼先を検討しているときに迷ってしまう要因だ。
以下の2つ、どちらが売却をうまく終わらせることができるだろうか？
- 全国的に名前が轟いている大手不動産会社
- 街角の小さな不動産屋さん
まずは、それぞれの販売網の広さと深さで比較してみる。
通常、売却を依頼された不動産会社は「レインズ」というネットワークへ登録する。
レインズは、不動産情報の取引サイト。不動産情報はレインズを通して売り買いの市場に出回るため、実際のところ大手中小で情報量に大きな差は出ない。
ただし、購入希望者のリストは大手のほうが多く抱えている。
なぜかというと、建物や土地の購入を考えている人は、まず大手業者から訪ねる傾向があるからだ。そのため、大手業者のほうが早く売却に決着をつけられるケースが多い。
その一方で、街の中小業者はその地域に根ざした情報を持っているところが強みになる。
小さく切り盛りしている業者であれば、営業に関わる全ての裁量権が担当の営業マンに認められていることも多く、対応の仕方に融通が効きやすい。
宣伝力を比較してみると、大手業者のほうが有利だろう。
その理由として、広告料が挙げられる。
宣伝広告費への予算は不動産会社の規模が大きいほど余裕がある。まして、普段よく目にするSUUMOやat-homeなどの不動産ポータルサイトは、情報量を増やすために大手の広告料を安く設定しているものだから、予算に厳しい中小業者は出る幕がなくなる。
また、大手は知名度から不動産売買の経験者を多く顧客に持っているところが多い。
住宅用に限らず事業用や投資用目的とした購入希望者も抱えているので、土地の買い手を幅広く探せる強みがある。
こうして大手と中小の強み・弱みを並べてみると、大手の方が有利な印象だ。
しかし、一概に「大手だから安心」と決め込んでしまうと失敗する。
不動産の売買も結局は人間と人間の取引だ。
取引をまとめるには担当者の人間力や対応力も影響する。
地域に密着し長く実績を積み重ねてきたベテランの不動産マンのほうが親身に相談できる。経験豊富で高い営業スキルを持っていることもある。
重要なのは、早いうちにひとつの業者だけに限定してしまわないことだ。
土地を売り出す前の査定は複数社へ依頼できる。複数社で査定額と対応方法を比較し、もっとも信頼できる売却プランを提案してくれる業者を選ぶのが、不動産選びでベストな方法だ。
以下に、土地を確実に高く売れる方法を、体験談とともに詳しく説明しているので、読んでみるといい。
