実は僕も土地を売る前はかなり迷った。
330坪の土地は、最終的に2300万円で売れた。
もちろん売れるまでは、たくさんの苦労があったけど、結果として売れたので、今となっては売却を決意したことに微塵の後悔もない。
けれど、売り出す前は他にもっとお金になる方法がないか気になったし、実際売りに出しても買い手が見つかるかどうかも不安だった。
それに加えて、土地の売却なんて初めての経験だったから売り方の手順もわからない。
いま土地を売るかどうかで頭を抱えている人も、多分、そんな過去の僕と同じなんだと思う。
↓土地の売却を迷ってしまう理由、あるある。僕もそうだった。↓
- 土地がいくらで売れるかわからない
- 土地の売り方がわからない
- 売る以外に土地の有効活用の方法を知りたい
実は、この3つが明らかになると、今までの悩みが嘘のように晴れ晴れする。
土地を売るか持ち続けるか、どっちの方が得なのかを具体的に判断できるからだ。
そこでこの記事を役立ててほしいという気持ちで書いてみた。
この記事を読むと以下のことが理解できるよ。
- あなたの土地が売れる一番高い値段を知る方法
- 信用できる不動産会社の探し方
- 売却以外の土地活用方法を知る方法
ハーリー僕の土地は先祖代々と相続してきたものだった。
だから安売りするくらいなら持ち続けたかったけど、冷静に売却か所有かを比較したら、売ることが一番の得だったんだ。
具体的に土地がいくらで売れるかを知らないのに、迷っているなんて時間のムダだよ。迷っている間に発生する固定資産税や維持費が損だ。土地の値段は時価だから、一番高く売れるタイミングを逃してしまうリスクもある。
そんな失敗を避けるためにも、ぜひ最後まで読んで、売却するかどうかを決めるヒントにしてほしい。
悩むあなたがまだ土地を売ってはいけない理由
土地がいくらで売れるか知らない
ハーリーそもそも土地が売れる値段を知らずに、売却を始めることはできないよね。
悩むアナタはまず、土地がいくらで売れるのかを調べよう。調べ方を説明していく。
土地を売却することの一番のメリットは現金化だ。資産が多額の現金に変わる。売っていくら手に入るのかが金額で具体的にわかれば、売るか売らないかの答えを出しやすくなるはずだ。
土地の値段の調べ方
ハーリーそうはいっても、土地の売れる値段ってどうすればわかるの？ という人は多いと思う。
不動産会社の査定。これが土地の値段を知る、いちばん簡単で正確な方法だ。
土地の場所と広さを不動産会社へ伝えると、だいたいこれくらいで売れますよという金額を教えてくれる。
言い換えれば、土地の売却価格の見積もり。これが査定だ。
土地の値段は査定する不動産会社によって違う
不動産会社に査定を依頼するときの注意が一つ。
必ず複数の不動産会社で査定してもらうまでは売却を決意してはいけない。
なぜなら、査定の金額は不動産会社によって違うからだ。
例えばA社が2000万円と査定した土地でもB社なら3500万円と査定することがある。
1社でしか査定していなかったら、一番安い値段で売りに出してしまう恐れがある。
また、不動産会社によって土地を売るための宣伝方法、営業担当者の実績もぜんぜん違う。複数の不動産会社に査定を依頼して、比較することで最も信頼できる不動産会社に売却を任せられる。
多くの土地売買の初心者が以下のような誤った方法で不動産会社をひとつだけ選んでしまう。
- × 近所にある街の不動産屋さん
- × 知人に紹介された不動産屋を
こういうなんとなくの理由で不動産会社を決めるのはやめるべき。
土地の売買では何千万というお金が動く。少しの損で数百万円を失う危険がある上に、買い手が見つからず売れ残るという失敗もありえる。
土地を売却するときの目標は「できるだけ高く」「できるだけ早く」売ることだ。その目標を叶えるためには、必ず複数の不動産会社から査定をしてもらうこと。肝に命じておこう。
複数の不動産会社へ査定を依頼できる方法
ハーリー複数社で査定すべき理由は理解できたよね。
でも、普通はそんなにたくさんの不動産会社に心当たりがないよね？
普通はそうだろう。僕もそうだった。不動産の売買なんて一生に一回あるかないかだから、不動産業界に知り合いなんていないよね。
そうかといって、街の不動産屋を一軒一軒、査定のために回るなんて現実的ではない。
そこで便利なのが不動産査定の一括サービスだ。ネットから一度きりの問い合わせで全国各地の不動産会社から査定してもらえる。
ただ注意したいのは、胡散臭い一括査定の業者の存在。ネット上を検索するとあまり評判のよろしくない一括査定サービスにでくわすことがある。
例えば、査定依頼のあと、しつこい電話営業がかかってきたり、さらに悪質なところは個人情報を業者間で使いまわしたりする。
そういう悪徳業者に騙されないためには、実績年数と利用者数に着目する。できたばかりでだれも使ってないような一括査定サービスは、個人情報のリスト取得が目的の可能性がたかい。怪しさ満点なので避けたほうがいいだろう。
評判の良い一括査定の例としてイエイというサービスがある。10年に渡り400万人を超える利用者がいるというのは実績の面で十分安心できる。
査定までのお問い合わせも最初は簡単に土地の条件を入力すればいいだけ。ものの5分で最大6社に査定を依頼できるので、普段忙しい人や売却に焦っている人にとっては特に便利だと思う。
イエイの他にも優良な一括サービスは見つかる。その紹介も兼ねて、土地をより高く早く売るための方法について以下で詳しく書いているから、特に不動産会社の選び方に悩む人はまた読んでみて欲しいよ。
土地を売るか迷う理由
ここからは僕自身の実体験をベースに、迷いを断ち切る方法について説明していくよ。
ハーリーもう一度、僕が土地を売るかどうか迷ってた理由を説明する。
あなたも「わかるわかる」と頷いてしまうはずだ。
他人の悩みなら客観的に賢い判断が下せる。
僕の例を参考に、あなたはどうするかを考えてみるといい。
だいたい土地を売るかどうか迷っている人は以下のようなことで困ってる。
- 土地に愛着がある
- 固定資産税が高い
- 他に土地を有効活用する方法があるかもしれない
- そもそも土地の売り方がわからない
- 土地売却にかかる費用
- 不動産屋の選び方がわからない
土地に愛着があると売りたくない
いきなり感情的な話になるけど、共感できる人は多いと思う。
ハーリー上の方でもちょっと話したけど、売るのを迷っていた土地は、先祖代々と引き継いできた土地だった。つまり相続した土地。
住んではいなかったけど、子供の頃の思い出がたくさん詰まった家だったんだ。
売りたい土地の上に家が立っている人も多いだろう。
古い家付きの土地は売れにくいデメリットがある。更地にしてしまった方が解体代はかかるけど、早く高く売れやすい。
ハーリー僕も土地を売るときに更地にしたよ。
その土地の上には、夏休みや正月をおじいちゃん、おばあちゃん、そして親戚たちと過ごした家が建ってた。
解体が終わって整地された土地を見たらさすがに寂しさでいっぱいになったよ。
解体費用はこのサイトで見積もりすると安い
家を解体するとき、家の中をすみずみ見て回ると、かなり切ない気持ちになる。しょうじやふすまがボロボロになってるほど、長く過ごした証だ。子供の頃の落書きが残ってるところもある。この家がなくなるのかと思うと、すごく寂しい気持ちになる。
家や土地は長く持つほど一般には資産価値が減っていくけど、人間的な見方をすれば住んでた人にとっての愛着が増す。
だから、安く売るくらいなら持ち続けたほうがいいのかも。
そう思って、売却を決断できない人は多い。
でも本当はしっかり目を開いて現実を見るべきだ。土地を持ち続けるといろいろなデメリットがある。その一つが次で説明する固定資産税だ。
固定資産税が高い
できれば持ち続けたい土地。でも、固定資産税の問題がある。
ハーリー僕が売った土地には、ボロボロで老朽化した家が立ってた。
安全性や防犯性を考えると、解体は避けられなかった。
住んでない家を土地の上に置いておくのは、防犯と事故のリスクがある。
- 放火や空き巣など犯罪の被害者になるリスク
- 建物が壊れて周辺住民に危険を与える加害者になるリスク
こうしたリスクを考えると、住んでない古い家はできるだけ早く更地にしておいた方がいい。
でも、宅地の場合、更地にすると固定資産税が増えてしまう。
売れない土地は時間が経つほど、さらに資産価値が減り、もっと売れなくなる。これぞ悪循環だ。
ハーリー固定資産税を食うだけの土地を次の世代に相続させるのは気が重いよね。
僕の代で売却を成功させるしかなかった。
他に土地を有効活用する方法があるかもしれない
収益目的で、土地を何かに利用できないかと考えている人がいる。
売った方が損すると思って、なかなか売却に踏み出せないパターンだ。
ハーリー実は、僕も最初は土地の有効活用を考えてた。
結果的には、売る以外にお金に変えられる方法は何もなかった。
例えば、賃貸用のマンションを建てるほど大掛かりな土地活用は難しいけど、駐車場くらいならできそうだな。
こんなふうに考えてた時期もあった。
固定資産税を少し上回るだけでもお金を稼げれば、土地を持ち続けても損はない。
でも、僕の土地のあった場所は富山県の中でもさらに田舎のほう。出歩いてる人が少なく、周辺住民を期待した駐車場経営には向いていない。やっぱり、売却が一番お金になりそうだった。
ハーリーせめてコインパーキングでも作れればよかったんだけどね。
でも、まわりは余った土地だらけ。有料駐車場に需要なんてなかった。
そもそも土地の売り方がわからない
他に土地活用の方法が見つからず、売却を決めた。
でも、今まで土地の売却なんて経験がない。土地を売る方法がわからなかった。
今となっては、もちろんわかるよ。以下は、一般的に土地を売るときの流れだ。
- 1. 土地の相場を調べる
- 2. 複数の業者で土地を査定する
- 3. 土地の売り方を決めて売却開始
- 4. 購入希望者と価格と条件で交渉
- 5. 買い手が決まり売買契約書を締結する
- 6. 売買価格を決済し土地を引き渡す
不動産屋へ売却を依頼するにも、実は3つ種類の違う契約方法がある。
| 一般媒介契約 | 複数の業者に依頼が可能 |
|---|---|
| 専任媒介契約 | 1社のみの契約＆買主と直接契約OK |
| 専任専属媒介契約 | 1社のみの契約＆買主と直接契約NG |
こういう売るときの流れや不動産屋との契約方法について無知なら、売却に対して及び腰になってしまう。
ハーリーちなみに土地を売却するときの流れは以下で詳しく説明してるよ。
そんな土地の売り方があるの？相続した土地を一番高く売る方法
不動産屋との契約方法の違いも以下で特集してるから、またあとで読んでみるといいよ。
専任媒介契約の不動産会社に不満あり！途中で解約して他の業者へ依頼できるの？
土地売却にかかる費用
土地を売ったら儲かるだけじゃない。売るには以下のようなお金がかかるからだ。
ボロボロの家付きの土地は売れにくい。更地にするための解体費用。
土地の面積や隣との境界を調べるための測量費。
不動産屋へ土地を売るために頑張ってもらうための費用。仲介手数料のこと。
売った後の利益にも税金がかかる。
その他、印紙税や土地のある場所と住んでる場所を行き来するための交通費など。
土地を売った後、これだけの費用を払っていったい手元にいくらお金が残るのか。
結局損することになったらと考えると不安で、なかなか売り出す行動が起こせなかった。
土地の費用については以下で詳しくまとめた。土地の売却にいくらかかるか不安な人は読んでみるといい。
土地を売るのにかかる費用。仲介手数料はいくら、いつ払う？値引きはできるの？
不動産屋の選び方がわからない
仮に、今まであげた不安をすべて解決し、土地売却を決断したとする。
それで不動産屋はどうやって探せばいいの？
今まで大事に親子何代にも渡って相続してきた土地だ。相場の何倍も高く売りたいとは思ってない。でも、安売りは嫌だよ。
適正価格で可能な限り早期に売却を成功させられる不動産屋へ依頼したい。
でも、今まで一度も不動産取引の経験がない僕に不動産屋の知り合いはいなかった。不動産屋の探し方に見当もつかなかった。
土地を売る前の悩みを解決する方法はたったひとつ
じつは不動産を売る前の悩みを解決できる「めちゃくちゃ効果的」な方法がひとつある。
「その不動産がいくらで売れるのか？」
それを知ることだ。これで万事解決。
僕の場合もそうだった。土地がいくらで売れるのかを知れば、冷静に土地を売却するかどうかの判断が下せる。
土地の値段を知るには、不動産屋へ査定を依頼するだけでいい。
査定額と一緒に、土地を売るためにかかる費用も教えてくれる。土地を売却させるための筋道も一から最後まで提案してもらえる。
だから迷っているうちにさっさと査定を依頼してしまおう。
そのときに大事な注意がある。
必ず査定は複数の業者へ依頼する。絶対だ。
査定額と土地売却にかかる費用は業者によって違うからだ。不動産を売り出す宣伝方法も業者によって違う。
業者ごとに差がある査定額と費用、そして宣伝方法を比較すれば、依頼すべき不動産屋を見分けられる。
査定額と費用がわかれば、売ったあとの利益も算出できるだろう。売って得するか損するかを現実的で具体的な数字で把握できる。
そのために複数の業者へ査定を依頼しなければいけない。
ただ複数の業者へ査定の依頼をするのは面倒だ。しつこい営業や断りたいときにその意志を不動産屋へ伝える方法に、不安を覚える人もいるだろう。
安心してほしい。
以下で複数業者へ査定を依頼した場合の理方法について詳しく説明してる。NOというのが苦手な人は読んでみるといい。
不動産の一括査定あるある、しつこい電話営業を断る方法とは？一言で効く断り方
断りやすい複数の業者へ査定を依頼する方法
断り方や依頼する手間など、邪魔くさいことが多い複数業者への査定で、オススメなのが一括査定サービスだ。
ネット越しに一度だけ土地の情報を入力すると、複数の業者から査定額と宣伝方法を提案してもらえる。
一括査定で土地の値段がわかれば、もう一度、土地売却によるメリットとデメリットを冷静に比較する。それで「土地をうるかどうか」の正しい答えが出る。
僕が使ったのは以下のサイトだ。なんと査定額に220万円もの差が付いた。言い換えれば、売ったあとの儲けが220万円も得したことになる。
土地売却のメリット
一括査定で土地の値段がわかれば、もう一度、土地売却によるメリットとデメリットを冷静に比較してみよう。
それで「土地をうるかどうか」の最終的な正しい答えが出る。
現金化できる
土地という資産を売ることで現金に変えられる。
売却で儲けた現金は、次の投資や買い物への資金となる。有効に利用することで、土地売却後の生活を改善できる。
土地を売ったお金で、新しいマンションを購入して住めば家賃はいらない。今住んでいる家があれば、賃貸に出して家賃収入を得られる。家計のやりくりが楽になる。
土地の売却益で株式投資もいいだろう。売却益の全部を一度に株へ突っ込むのはリスクが高い。投資初心者はなおさら、売却益の一部を投資信託のインデックスファンドのようなリスクの少ない商品を試してみるといい。
このように土地を現金化することで資産の組み換えができる。
土地の価値が上がり続けるエリアは都会の一部だから、売れるうちに売ってリターンの良い投資方法へ移行するのは、賢い投資戦略だ。
ただ、売却して手に入れた収入の全部を利益だと思わないように。
売却価格のすべてが手取りの現金となるわけではない。デメリットのところで説明するが、土地の売却には費用と税金がかかるからだ。
売却した後の手取りの少なさに愕然としないよう、必ず売り出す前に売却益を算出しておこう。
固定資産税を払わなくてよくなる
住んでもない土地にかかる固定資産税は、何気に痛いボディーブローだ。
特に更地にしてしまった土地の固定資産税は重い。
土地を売ってしまえば、もちろん固定資産税を払う必要はない。
固定資産税の他に土地を所有することには維持費がかかる。周辺住民に迷惑をかけないよう草木を刈ったり、防犯設備を整えたり。
都市計画税という、固定資産税とは別の税金がかかる場合もある。
こうした維持費を全部払わなくなくてよくなるわけだから、冷静に考えれば、本当は使わない土地を持ち続けることに得はないことがわかる。
負の遺産を残さなくて済む
売るのに困る土地を相続するくらいなら、本当は先代で売ってしまってお金で遺産を相続したい。
売るのに困ってる土地だ。今後はますます人気とともに地価が下がっていくだろう。
買い手がつかずに、どんどん安くなる土地を早めに売ってしまえば、次の世代へ相続させる罪がなくなる。負の遺産よりももっと有効に使える形で資産を残してあげよう。
土地売却のデメリット
土地を売ることにはメリットばかりではない。
だから悩むわけだが。もう一度デメリットを振り返っておくことで、売るかどうかの比較を正しくできる。
土地を活用した収益方法を捨てることになる
土地を残しておけば、収益目的に利用できる場合がある。収益目的の土地活用方法を表にしておく。
| 駐車場 | 月極の駐車場やコインパーキングの経営は、空き地の有効活用で一番最初に思いつく方法。 設備さえ最初に整えれば、あとは定期的な収入が得られる。 |
|---|---|
| トランクルーム | 最近目立ってきた土地の活用方法だ。 都会だと狭い家に住み、普段は使わない日用品や家財道具を閉まっておくスペースがない。そんな収納スペースに困る人への救助方法。 荷物を預けられるスペースを設備化し貸し出す。 駐車場と一緒で初期投資さえ回収できれば、継続して利益を生み出せる。 |
| 物件賃貸収入 | アパート、マンション、戸建てを作って貸し出す。家賃収入が入る |
| 店舗経営 | 美容室、コンビニ、飲食店などを建てて経営。商業施設化し収入を得る。 商業用のスペースとして貸し出してテナント収入もあり。 |
| 高齢者住宅経営 | 高齢化社会に増えてきた土地や建物の有効活用方法。 グループホームや介護付きの老人ホームなどを建てて営業する。 介護施設を運営する会社へ土地を貸し出す方法もある。 |
他にも自販機を置いたり、畑にして貸し出したり、太陽光発電もある。収益の額に差は出てくるけど、考え出すといろいろと土地の活用方法が浮かぶ。
こうした収益を得られる方法で土地を活用できなくなるのは、土地売却の大きなデメリットだ。
売れ残る
土地は売り出したからといって売れるとは限らない。
マンションや戸建ててもそうだけど、結局は、買いたいと手をあげる人がいなければ売却は成功しない。
売れない理由は様々で、単に売り出すタイミングが悪かったという場合もある。
買いたい人がいて、買いたい人の条件で売り出すことが、売れるための法則。だからといって、買い手の希望をまるごと飲み込むわけにもいかない。売りたい方にも売りたい条件があるからだ。
売り主か買い主か、売買の条件をどっちに優先させるかで売れるかどうかが決まる。売れない場合は、売却条件に妥協が必要になるか、売却自体を諦めなければならない。
不動産売却にかかる費用
不動産を売るには、ざっと挙げただけでも以下の費用がかかる。
| 仲介手数料 | 売却を依頼する不動産屋へ払う成功報酬。 不動産が売れたときだけ払う。 |
|---|---|
| 測量費 | 土地の面積を測るための費用 |
| 解体費用 | 土地を更地にして売る場合にかかる。 家を取り壊すための費用。 |
| 印紙税 | 不動産売買が成立したときの売買契約書に記載されている代金額への課税額 |
費用が大きいと、愛着のあった土地でも売れたあとぜんぜん利益が残らなかったという悲しい結果になる。
必ず早めに査定をしておいて、査定額から費用を差し引き売却益を算出しておくこと。売却益の具体的な額を知れば、あとで払う税金の準備もできるからだ。
手間
土地の売却を始めて成功させるまでは、調べごとも多いし、不動産会社とのやり取り、購入希望者との交渉など、いろいろとめんどくさい作業をこなさなくちゃいけない。
こういう不動産売買に関する記事やブログを読んで知識を得ようとすることも、はっきりいって邪魔くさいだろう。
でも、知識がなく全部を不動産会社へ丸投げすると、
「本当はもっと高値で売れたのに」
「売れ残った」
「こんなことなら売り出さなきゃ良かった」
こういう不平不満や失敗につながる。
だから、土地の売却について最低限の知識は付けておくべきだ。
このブログでは他にも土地売却についていろいろ書いてる。これから土地を売る人はぜひ参考にしてほしい。
売却に迷う土地は売るべきか？ の答え
まずはやっぱり査定が命。
査定を複数の業者へ依頼し、査定額を知る。そして、売り方や不動産の有効活用の方法を不動産屋へ相談する。
得られた回答を持って、土地を売ったときのメリットとデメリットを客観的に比べ最終的に判断するんだ。
例えば、僕の場合。
所有している土地を管理することはできなかった。土地があるのは遠く富山県と離れていたからね。将来的にも住む予定がなかった。
何かに有効活用できればよかったけど、収益を得られる方法は何も浮かばなかった。つまり役に立たない土地だったんだ。そのくせ固定資産税だけはずっと発生し続ける。
査定をしたら2,000万円で売れると知った。売れてもほとんど儲けがないと思ってた土地だ。もう売るしかないよね。
だからくどいようだが、まずは査定してみることを勧める。
愛着が湧く土地ならなおさら売却へ動きにくい。査定をすれば売れる可能性と値段が分かるので冷静になれる。
僕が使った査定できるサイトを紹介しておく。一度の使用で、複数の業者から査定額と売り出し方法を提案してもらえる。実績も豊富で信頼できる。使ってみるといい。
